Feiten gecontroleerd op 18 oktober 2026
Kunt u als buitenlander een hypotheek krijgen in Dubai?
De hypotheekregels van de Centrale Bank van de VAE gelden voor burgers van de VAE, de Golfstaten en expats. Het zijn minimumnormen: elke bank mag strenger zijn.
Voor kopers die niet in de VAE wonen, kent de regeling geen aparte categorie. Of en hoeveel een bank leent aan een niet-ingezetene, is dus beleid van die bank. Vraag dat altijd per bank na.
Inschrijving van de hypotheek bij het Dubai Land Department kan ook voor niet-ingezetenen, met een kopie van het paspoort.
Hoeveel kunt u lenen?
De Centrale Bank legt een maximale verhouding tussen lening en waarde vast. Voor expats gelden deze grenzen:
- Eerste woning, bewoond door uzelf, onder AED 5 miljoen: hooguit 80%.
- Eerste woning boven AED 5 miljoen: hooguit 70%.
- Tweede woning of beleggingspand: hooguit 60%.
- Off-plan, voor iedereen: hooguit 50%.
- Looptijd: maximaal 25 jaar.
Hoe de bank uw draagkracht toetst
Uw totale maandlasten mogen niet hoger zijn dan 50% van uw bruto-inkomen. De bank toetst bovendien of u de lening kunt dragen bij een rente die 2 tot 4 procentpunt hoger ligt.
Voor expats geldt daarnaast een plafond van zeven keer het jaarinkomen. Bij een beleggingspand trekt de bank minstens twee maanden huur af in de berekening.
Uw eigen inbreng moet uit eigen middelen komen, niet uit een persoonlijke lening of creditcard. Verwachte waardestijging telt niet mee.
Kosten van een hypotheek in Dubai
Bij het Dubai Land Department betaalt u voor de inschrijving van de hypotheek:
- 0,25% van het leenbedrag.
- AED 250 voor de eigendomsakte.
- AED 10 kennis- en AED 10 innovatievergoeding.
- Via een servicepartner: AED 4.000, of AED 5.000 bij off-plan, plus btw.
Afspraken die de bank moet nakomen
Een onafhankelijke taxateur moet de woning ter plaatse waarderen voordat de bank zich vastlegt. Alle bankkosten moeten in een apart overzicht bij het contract staan.
Wijzigt de bank haar tarieven, dan moet zij u dat minstens twee maanden van tevoren laten weten. Bij off-plan worden de termijnen eerst uit uw eigen geld betaald en daarna door de bank, gekoppeld aan gecontroleerde bouwfasen.
Halal hypotheek in Dubai
De regels van de Centrale Bank voorzien ook in islamitische woningfinanciering. Banken moeten daarbij de eisen van hun shariacommissie volgen en ook de gewone hypotheekregels van de Centrale Bank.
De grenzen voor lenen, looptijd en draagkracht zijn dus dezelfde. Vraag per bank welke vorm zij aanbiedt en wat de totale kosten over de looptijd zijn.
Financieren vanuit Nederland of België
De meeste Nederlandse hypotheekverstrekkers financieren geen woning in het buitenland. Wie overwaarde op de eigen woning wil gebruiken, moet weten dat die extra lening niet als eigenwoningschuld telt en de rente niet aftrekbaar is.
In mijn gesprekken reken ik altijd eerst door wat u zonder lening kunt dragen. Laat uw situatie nakijken door een belastingadviseur of hypotheekadviseur.
Veelgestelde vragen
Kan ik als Nederlander een hypotheek krijgen in Dubai?
Ja, banken in de VAE lenen aan expats binnen de regels van de Centrale Bank. Woont u niet in de VAE, dan bepaalt elke bank zelf of en hoeveel zij leent.
Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor een huis in Dubai?
Voor een eerste woning onder AED 5 miljoen minstens 20% van de waarde, voor een tweede woning 40% en voor off-plan 50%. Daar komen de aankoopkosten nog bij.
Bestaat er een halal hypotheek in Dubai?
Ja. Islamitische woningfinanciering is in de VAE geregeld en valt onder dezelfde hypotheekregels van de Centrale Bank als een gewone hypotheek.
Is de rente van een hypotheek in Dubai aftrekbaar in Nederland?
Nee. Een woning in Dubai is geen eigen woning in de zin van de Nederlandse wet, dus de rente is niet aftrekbaar in box 1. De lening telt als schuld in box 3.
