Vastgoed in Dubai en belasting: box 3 voor Nederlanders en de regels in België

De Verenigde Arabische Emiraten kennen geen personenbelasting voor particulieren. Dat betekent niet dat een woning in Dubai belastingvrij is.

Uw woonland bepaalt wat u verschuldigd bent. Wie in Nederland, België of Frankrijk woont, moet het bezit en de inkomsten daar aangeven. Bij verhuur als holiday home gelden in Dubai aparte regels, die we in de gids over kopen en verhuren bespreken.

Een woning in het buitenland valt in box 3. Het maakt niet uit of het huis in Nederland of in Dubai staat.

U geeft de waarde in het economisch verkeer op, in onbewoonde en onverhuurde staat, op 1 januari. Een lening voor de woning is een schuld in box 3. Hypotheekrente is niet aftrekbaar, want een tweede woning is geen eigen woning.

Volgens artikel 6 van het verdrag mogen de VAE inkomsten uit vastgoed in de VAE belasten. Nederland verleent daarvoor op grond van artikel 22 een vermindering van de Nederlandse belasting, berekend volgens Nederlandse regels.

De tekst stelt niet als voorwaarde dat de VAE ook echt belasting heffen. U neemt de woning dus wel op in box 3 en vraagt daarnaast de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. Hoe groot die is, hangt af van uw totale box 3-vermogen.

Het kabinet wil per 1 januari 2028 belasting heffen over het werkelijk rendement. De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel aangenomen, de Eerste Kamer nog niet.

Voor vastgoed is een vermogenswinstbelasting voorzien, die pas wordt geheven bij verkoop. Dat deel wordt nog onderzocht. Houd er rekening mee dat de cijfers hierboven per jaar kunnen wijzigen.

Sinds inkomstenjaar 2021 belast België buitenlands vastgoed op dezelfde manier als Belgisch vastgoed. De FOD Financiën stelt een kadastraal inkomen vast op basis van uw aangifte via MyMinfin.

Gebruikt u de woning zelf of verhuurt u aan een particulier, dan wordt het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%, belast. Wie na 1 januari 2021 kocht, moet de woning op eigen initiatief aangeven.

Normaal stelt België buitenlands vastgoedinkomen vrij met progressievoorbehoud. Voor de VAE gaat dat volgens het Hof van Cassatie (25 juni 2021) niet op, omdat daar geen personenbelasting wordt geheven.

In plaats daarvan wordt de belasting op dat inkomen met de helft verminderd. Laat uw eigen situatie altijd nakijken door een belastingadviseur, zeker als u verhuurt of de woning via een vennootschap houdt.

Voor inwoners van Frankrijk geldt het verdrag van 1989 met de VAE. Huurinkomsten mogen in de VAE worden belast; Frankrijk telt ze mee en geeft een belastingkrediet gelijk aan de Franse belasting daarop.

In mijn gesprekken vraag ik altijd eerst of de koper al met zijn eigen adviseur heeft gesproken. Bewaar in elk geval uw title deed, koopprijs, leningoverzichten, Ejari-huurcontracten en een onderbouwing van de waarde per 1 januari.