Immobilier à Dubaï et impôts : ce que paient les résidents belges et français

Les Émirats arabes unis n'ont pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques. Un bien à Dubaï n'est pas pour autant exonéré d'impôt.

C'est votre pays de résidence qui compte. Si vous vivez en Belgique, en France ou aux Pays-Bas, vous y déclarez le bien et ses revenus. La location de courte durée en holiday home obéit à des règles propres à Dubaï, présentées dans notre guide sur l'achat pour louer.

Depuis les revenus 2021, la Belgique taxe un bien situé à l'étranger comme un bien belge. Le SPF Finances fixe un revenu cadastral à partir de la déclaration que vous déposez via MyMinfin.

Si vous occupez le bien ou le louez à un particulier, c'est le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %, qui est imposé. Un achat après le 1er janvier 2021 doit être déclaré de votre propre initiative.

En principe, la Belgique exonère les revenus immobiliers étrangers sous réserve de progressivité. Pour les Émirats, la Cour de cassation a jugé, le 25 juin 2021, que cette exonération ne s'applique pas, faute d'impôt des personnes physiques sur place.

L'impôt dû sur ce revenu est alors réduit de moitié. Faites vérifier votre situation par un conseiller fiscal, surtout en cas de location ou de détention via une société.

Les revenus perçus à l'étranger se déclarent, avec le détail sur l'annexe 2047. La convention fiscale signée avec les Émirats le 19 juillet 1989 prévoit que les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où se trouve le bien.

La France les inclut dans votre déclaration et accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant. La convention contient aussi des règles sur la fortune immobilière et les successions : pour ces points, consultez un conseiller fiscal ou un notaire.

Aux Pays-Bas, un bien à l'étranger entre dans le box 3, à sa valeur de marché libre d'occupation au 1er janvier. Le prêt est une dette du box 3, et les intérêts ne sont pas déductibles.

La convention entre les Pays-Bas et les Émirats donne ensuite droit à une réduction de l'impôt néerlandais pour ce bien. Le texte n'exige pas que les Émirats prélèvent effectivement un impôt.

Le gouvernement néerlandais vise une imposition du rendement réel à partir du 1er janvier 2028. La Chambre basse néerlandaise a adopté le projet de loi ; le Sénat ne l'a pas encore examiné.

Pour l'immobilier, une taxe sur la plus-value, due seulement à la vente, est à l'étude. Les chiffres ci-dessus peuvent changer chaque année.

Dans mes échanges, je demande toujours d'abord si l'acheteur a parlé à son propre conseiller. Ce sont souvent les mêmes pièces qui servent, quel que soit votre pays.