Off-plan kopen in Dubai: escrow, Oqood en betalingsplannen uitgelegd

Bij off-plan koopt u op tekening, vaak al voordat de bouw begint. U tekent een koopovereenkomst met de ontwikkelaar en betaalt in stappen tot de oplevering, soms ook daarna.

Een ontwikkelaar mag pas verkopen als hij geregistreerd is, de grond in bezit heeft en schriftelijke toestemming van het Dubai Land Department heeft. Contracten die zonder die goedkeuring zijn gesloten, zijn volgens de wet nietig.

Elke off-planverkoop moet in het tussentijdse register van het Dubai Land Department worden ingeschreven, bekend als Oqood. Een verkoop die daar niet in staat, is nietig.

De ontwikkelaar doet de aanvraag via het Oqood-portaal en u ontvangt het registratiecertificaat per e-mail. Ook hier geldt een vergoeding van 4% van de koopprijs, wettelijk gelijk verdeeld over koper en verkoper.

Vraag dit certificaat altijd op. Het is uw bewijs dat de koop officieel is geregistreerd.

Wet nr. 8 van 2007 verplicht elke ontwikkelaar om per project een escrowrekening te openen bij een erkende bank. Al uw betalingen gaan naar die rekening en mogen alleen voor de bouw van dat project worden gebruikt.

Schuldeisers van de ontwikkelaar kunnen geen beslag leggen op dat geld. Na de oplevering houdt de bank nog 5% vast, tot een jaar nadat de woningen op naam van de kopers staan.

Betaal dus nooit naar een persoonlijke rekening of een gewone bedrijfsrekening. Ziet u een ander rekeningnummer dan het escrownummer, stop dan en vraag uitleg.

Het betalingsplan staat in uw contract en verschilt per project. Een hypotheek dekt bij off-plan hooguit 50% van de waarde, en eerst wordt uw eigen inbreng gebruikt.

Kunt u niet meer betalen, dan geeft het Dubai Land Department u eerst 30 dagen om alsnog te voldoen. Daarna hangt het gevolg af van de bouwvoortgang.

Bij een bouwvoortgang van minstens 80% mag de ontwikkelaar alle betalingen houden en het restant eisen. Bij minder voortgang mag hij het contract ontbinden en een deel inhouden, tot 40% of 25% van de contractwaarde. Het restant moet hij binnen een jaar terugbetalen, of binnen 60 dagen na doorverkoop.

Doorverkoop vóór de oplevering wordt geregeld in het contract, niet in de wet. Lees die clausule voordat u tekent.

In mijn gesprekken loop ik deze punten altijd samen met de koper na, ook als het project bekend is.

Na afgifte van het opleveringscertificaat zet de ontwikkelaar de woning over naar het gewone eigendomsregister. Dat gebeurt op uw naam zodra u aan het contract hebt voldaan. Een grotere oppervlakte mag na oplevering niet extra worden gefactureerd.

De ontwikkelaar is tien jaar aansprakelijk voor constructiefouten en een jaar voor kleinere gebreken. Beide termijnen lopen vanaf het opleveringscertificaat.