Faits vérifiés le 18 octobre 2026
Marrakech en bref
La médina de Marrakech a été fondée vers 1070 par les Almoravides et figure au patrimoine mondial de l'UNESCO depuis 1985. Des quartiers modernes se sont ensuite développés autour, chacun avec son type de logements.
Le premier choix d'un acheteur est donc simple : la vieille ville, un quartier moderne ou la périphérie, plus spacieuse.
Guéliz, Hivernage et Agdal : l'appartement en ville
Ces quartiers proposent surtout des appartements, anciens ou neufs, en résidences sécurisées avec piscine.
- Guéliz : le quartier moderne à l'ouest de la médina, tracé sous le protectorat, avec de larges avenues et des immeubles d'une dizaine d'étages au plus. Commerces et restaurants accessibles à pied.
- Hivernage : conçu à l'origine comme lieu de villégiature d'hiver, aujourd'hui quartier de grands hôtels, de clubs et du haut de gamme.
- Agdal : au sud de la médina, du nom des jardins historiques de l'Agdal, avec des résidences récentes le long de l'avenue Mohammed VI.
La Palmeraie et les golfs : villas et espace
La Palmeraie se trouve au nord-est de la médina, à environ 3 km de la place Jemaa el Fna. C'est un secteur vert et peu bâti, avec plus de 100 000 palmiers, des villas, des hôtels et des golfs.
Plusieurs parcours de 18 trous entourent la ville, comme le Royal Palm, Al Maaden ou The Montgomerie sur l'avenue Mohammed VI. Des appartements et des villas ont été construits autour de certains d'entre eux. La voiture y devient indispensable.
Acheter un riad dans la médina
Un riad est une maison traditionnelle organisée autour d'un patio, le plus souvent dans les ruelles piétonnes de la médina. Beaucoup de biens anciens ne sont pas titrés mais sous melkia, qui peut être contestée et n'est pas acceptée en garantie.
Après le séisme du 8 septembre 2023, des commissions techniques ont expertisé les bâtiments de Marrakech et des ordres de démolition ont été émis. Pour un riad, demandez le résultat de cette expertise et faites examiner la structure.
Dans mes échanges, je le dis franchement : un riad peut être une belle maison, mais sans titre foncier je préfère dire non.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter à Marrakech
L'achat sur plan relève de la VEFA, avec des étapes de paiement légales et une garantie. Toute vente exige un acte établi par un notaire, un adoul ou un avocat agréé.
- Demandez un certificat de propriété à l'ANCFCC (100 DH) : propriétaires, hypothèques et saisies.
- Vérifiez le permis de construire et le permis d'habiter et, pour une villa, la vocation du terrain.
- Prévoyez 4 % de droits d'enregistrement pour un logement construit et 5 % pour un terrain, plus 1,5 % + 100 DH de droits de conservation foncière.
- Depuis le 1er janvier 2026, les MRE peuvent emprunter jusqu'à 80 % en dirhams.
- Payez en devises et gardez les justificatifs pour un rapatriement ultérieur.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter une maison à Marrakech ?
Oui. Les étrangers peuvent acheter et revendre des biens résidentiels urbains au Maroc, y compris à Marrakech. Seules les terres agricoles hors zone urbaine sont réservées aux Marocains.
Dans quel quartier acheter un appartement à Marrakech ?
Guéliz, l'Hivernage et Agdal concentrent la plupart des appartements, souvent en résidences neuves sécurisées. La Palmeraie et les zones de golf sont plutôt tournées vers la villa.
Que vérifier avant d'acheter un riad à Marrakech ?
Vérifiez que le riad est sous titre foncier et non sous melkia. Faites aussi examiner la structure, surtout depuis le séisme de 2023.
Quels sont les frais d'achat d'un bien à Marrakech ?
Comptez 4 % de droits d'enregistrement pour un logement construit et 1,5 % + 100 DH de droits de conservation foncière, plus les honoraires du notaire. Pour un terrain, les droits sont de 5 %.
