Faits vérifiés le 18 octobre 2026
Qui peut acheter un bien immobilier au Maroc ?
Les étrangers, résidents ou non, et les Marocains résidant à l'étranger (MRE) peuvent acheter un bien au Maroc puis le revendre. L'Office des Changes encadre l'entrée et la sortie des fonds.
Les terres agricoles situées hors des périmètres urbains font exception. Depuis les dahirs de 1973 et 1975, elles sont réservées aux Marocains et à certaines sociétés. Un étranger doit obtenir une autorisation préalable pour un projet non agricole.
Si vous avez aussi la nationalité marocaine, demandez au notaire de confirmer les règles qui s'appliquent à votre cas.
Titre foncier ou melkia : quelle différence ?
Le titre foncier est inscrit à la conservation foncière de l'ANCFCC. Selon le dahir de 1913, il est définitif et inattaquable. Un droit qui n'y est pas inscrit n'existe pas à l'égard des tiers.
La melkia (ou moulkia) est un acte de deux adouls qui constate la possession ou l'acquisition. Le bien n'est alors pas immatriculé. Faute de procédure de purge, d'anciens droits, par exemple d'héritiers, peuvent encore être revendiqués.
L'hypothèque s'inscrit sur le titre foncier. Si vous voulez un crédit ou une vraie sécurité juridique, choisissez un bien titré. Avec une melkia, il faut d'abord passer par l'immatriculation, qui peut être longue.
Notaire, adoul ou avocat
La loi impose un acte authentique pour transférer la propriété, ou un acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation. À défaut, la vente est nulle.
Les actes authentiques sont dressés par un notaire ou par deux adouls. Les deux formes sont valables. Les notaires déposent les fonds de leurs clients sur des comptes à la CDG.
Demandez au notaire, avant de signer, un détail écrit de ses honoraires, de la TVA et des frais refacturés.
Les étapes, de l'offre à l'inscription
Pour un bien existant, l'ordre est en général le même. L'achat sur plan suit des règles propres pour la réservation et les paiements.
- Demandez un certificat de propriété à l'ANCFCC (100 DH). Il indique le propriétaire, les hypothèques et les saisies.
- Faites vérifier le dossier par le notaire : titre, affectation, autorisations et taxes locales impayées.
- Virez les fonds depuis l'étranger sur le compte du notaire et gardez toutes les preuves bancaires.
- Signez l'acte chez le notaire, qui reverse le prix au vendeur.
- L'acte doit être enregistré dans les 30 jours, avec paiement des droits d'enregistrement.
- La vente est ensuite inscrite à la conservation foncière. Vous n'êtes propriétaire à l'égard des tiers qu'à partir de cette inscription.
Payer et rapatrier les fonds
Réglez le prix en devises, depuis un compte en devises ou un compte en dirhams convertibles. Avec cette preuve, vous pourrez transférer à l'étranger l'investissement initial et l'éventuelle plus-value.
Pour ce transfert, la banque demande la preuve du financement en devises, l'acte de vente et la preuve du paiement des impôts. Conservez ces pièces dès l'achat.
Ne payez jamais en espèces. Depuis le 1er juillet 2026, si le prix dépasse 300 000 DH, un droit supplémentaire de 2 % frappe la part non réglée par virement, chèque ou carte.
À vérifier avant de signer
Dans mes échanges, je commence toujours par le titre, et seulement ensuite par le bien lui-même.
- Le vendeur figure-t-il comme propriétaire sur le certificat ?
- Reste-t-il des hypothèques, saisies ou inscriptions à radier ?
- Pour un appartement, chaque lot a-t-il son propre titre ?
- Tout passe-t-il par le notaire, sans espèces ni dessous-de-table ?
- Avez-vous gardé la preuve du virement depuis l'étranger ?
Questions fréquentes
Un Français ou un Belge peut-il acheter un appartement au Maroc ?
Oui. Les étrangers peuvent acheter un logement au Maroc et le revendre. Seules les terres agricoles hors périmètre urbain font l'objet de restrictions pour eux.
Qu'est-ce qu'un titre foncier au Maroc ?
C'est le titre de propriété inscrit à la conservation foncière de l'ANCFCC. Il est définitif, et seuls les droits qui y sont inscrits sont opposables aux tiers.
Faut-il un notaire pour acheter au Maroc ?
La vente doit être faite par acte authentique (notaire ou adouls) ou par acte à date certaine d'un avocat agréé. Sans cette forme, elle est nulle.
Un MRE peut-il rapatrier le produit de la vente de son bien ?
Oui, si l'achat a été financé en devises ou en dirhams convertibles et que cela peut être prouvé. Le transfert porte sur l'investissement et la plus-value, après paiement des impôts.
